AGRÉMENTAvant son premier appel public à l'épargne, la société de gestion transmet un dossier à l'AMF afin d'obtenir son agrément.
L'AMF, l'autorité de tutelle des SCPI et des OPCI, peut ainsi vérifier que la société présente «des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants».
L'agrément peut éventuellement être retiré par l'AMF quand celle-ci estime que les conditions ne sont plus remplies.

APPARIEMENTCf Confrontation des ordres d'achat et de vente

APPEL PUBLIC À L'ÉPARGNENous reprenons ici les termes de l'article L. 411-1 du Code monétaire et financier.
«L'appel public à l'épargne est constitué par l'une des opérations suivantes :
1) l'admission d'un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé ;
2) l'émission ou la cession d'instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de services d'investissement.»

ARBITRAGE (OU CESSION D'ACTIF)Il s'agit de la vente, à l'initiative de la société de gestion, d'un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. On parle d'arbitrage car la société de gestion opère alors un choix s'agissant de l'immeuble cédé et de celui qu'elle va acquérir grâce au produit de cette cession.
Le récent décret n°2003-74 du 28.01.03 (modifiant le décret n°71-524 du 1er juillet 1971) paru au JO du 29 janvier 2003 permet aux SCPI d'adapter leur patrimoine aux évolutions du marché.
Les SCPI peuvent revendre chaque année jusqu'à 15 % de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier (contre seulement 5 % auparavant).
Si aucune cession n'a été réalisée au titre d'un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, ce plafond de 15 % peut être cumulé sur trois exercices consécutifs pour atteindre jusqu'à 45 % au total.
Précisons que pour céder un immeuble, la SCPI doit en être propriétaire depuis au moins 6 ans, de même les travaux d'agrandissement et de reconstruction doivent être achevés depuis au moins 6 ans.

ASPIMLes différentes sociétés agissant dans le secteur de la «pierre papier» (SCPI, sociétés foncières, cotées ou non...) ont pris l'initiative de se regrouper dans des structures professionnelles destinées à les représenter auprès de leurs différents interlocuteurs. Les SCPI, sociétés civiles faisant appel public à l'épargne, sont regroupées au sein de l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). L'ASPIM est une association «loi 1901» sans but lucratif créée en 1975. Elle regroupe au total 125 SCPI (au 31.12.2004).

ASSEMBLÉE GÉNÉRALEL'assemblée générale (AG) qui se réunit au moins une fois par an sous sa forme «ordinaire» (Code monétaire et financier, article L. 214-73) est le rendez-vous fixé par la SCPI à ses associés.
L'assemblée générale «extraordinaire» se réunit pour adopter des décisions autres que les actes de gestion courante telles que la modification des statuts, une augmentation de capital, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de vie de la SCPI.

ASSOCIÉC'est une personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI. (On l'appelle également «porteur de parts»).

AUTORITÉ DES MARCHÉS FINANCIERS (AMF)L'AMF (anciennement COB) est l'autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l'organisme de tutelle des SCPI et des OPCI. Elle a pour mission de contrôler leur activité et de veiller à la protection des épargnants.

BULLETIN D'INFORMATION TRIMESTRIEL DES SCPIIl doit être établi et diffusé par la Société de Gestion à chaque associé, quatre fois par an. La teneur de ce document est définie par l'AMF.

CAPITALISATIONLe calcul est le suivant :
Capitalisation de la SCPI = nombre de parts sociales x prix d'exécution de la part
Cet indicateur reflète la taille des actifs.

COLLECTE BRUTE DE SCPIMontant cumulé des souscriptions et achats enregistrés par la société de gestion, soit pour procéder à l'augmentation du capital, soit pour assurer la contrepartie des ventes et retraits sur le marché des parts.

COLLECTE NETTE DE SCPICollecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.

COMMISSAIRE AUX COMPTESNommés par l'Assemblée Générale pour une durée de six ans dans des conditions fixées par le Code de commerce, les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI ainsi que des conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.
Dans le cadre de l'OPCI, il est désigné par la Société de Gestion de Portefeuille pour une durée déterminée. Le Commissaire aux Comptes a une mission de contrôle des documents comptables, il certifie les comptes annuels de l'OPCI.

CONFRONTATIONAu cours d'une période dite d'enregistrement, les ordres de vente ou d'achat (correspondant à une quantité et un prix) sont inscrits en respectant l'ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Au terme de cette période, d'une durée comprise entre un jour ouvré, trois mois ou un an, le prix de la part auquel elle s'échange, le «prix d'exécution», est déterminé par la société de gestion.

CONSEIL DE SURVEILLANCELe Conseil de Surveillance représente les associés des SCPI auprès de la société de gestion. Il exerce sa mission de contrôle en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société mais doit s'abstenir de tout acte de gestion. Il comprend au moins sept associés élus par l'assemblée générale. La durée de leur mandat est prévue dans les statuts.

Le conseil de surveillance présente un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles ainsi que ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion à l'assemblée générale. A cette fin, il peut opérer les vérifications et les contrôles qu'il juge opportuns et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la SCPI (Code monétaire et financier, article L. 214-70 et règlement COB n°94-05 modifié, articles 18 à 20).

CRÉATION DE PARTSIl faut distinguer selon qu'il s'agit d'une SCPI à :
- capital fixe :
Le capital d'origine est dans ce cas fixé par les fondateurs de la SCPI avec un nombre de parts fixes qui sont réparties entre les associés. Il peut être procédé sous certaines conditions à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public. Toute nouvelle augmentation de capital fait l'objet d'une notice publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO).
- capital variable :
Dans ce cas, les souscriptions sont possibles sans plus de formalité à condition que le capital «plafond» fixé dans les statuts ne soit pas atteint.

DÉPOSITAIREQuelle que soit la forme juridique adoptée par l'OPCI il est prévu, afin de sécuriser sa gestion, qu'un dépositaire soit nommé avec pour missions majeures :
- La garde des titres représentant les actifs financiers de l'OPCI.
- Le contrôle de la régularité des actes de gestion et décisions prises par la société de gestion.
Le dépositaire sera distinct de la société de gestion de l'OPCI.

DISSOLUTIONLa SCPI est dissoute au terme fixé par ses statuts. Le patrimoine est alors vendu. Le produit net de la liquidation est réparti entre tous les associés au prorata du nombre de parts qu'ils détiennent.

EVALUATEURS IMMOBILIERSIls seront chargés d'établir, 4 fois par an, les expertises qui serviront à déterminer l'actif net, base de détermination de la valeur liquidative de l'OPCI.
Deux experts indépendants seront nommés par OPCI et ce pour une durée de 4 ans. Ils devront conjointement évaluer et actualiser les actifs immobiliers.
Les immeubles seront expertisés à la date anniversaire de leur acquisition.

EXPERTLa société de gestion de SCPI doit présenter à l'AMF la candidature d'un expert immobilier choisi au sein d'une liste elle-même agréée par l'autorité de tutelle. Une fois désigné par l'AG pour une durée de quatre ans, l'expert est alors chargé d'effectuer une expertise au maximum tous les cinq ans pour l'ensemble du patrimoine locatif de la SCPI (règlement COB n°94-05 modifié, articles 51 et 52). Au cours d'une période quinquennale, une actualisation est réalisée par l'expert afin de déterminer la valeur vénale du patrimoine.

FCPFonds Commun de Placement.
organisme collectif de placement et de gestion de titres.

FPIFonds de Placement Immobilier.
C'est sous cette forme de co-propriété, analogue à celle d'un Fonds Commun de Placement, que devrait se créer l'OPCI bénéficiant de la fiscalité des Revenus Fonciers, appelé à être le successeur de la SCPI.

NOTE D'INFORMATIONElle a pour but de renseigner les futurs associés sur les fondamentaux de la SCPI, les conditions de l'achat et de la vente de parts, et tous les aspects du fonctionnement de la SCPI et son orientation. Tout nouveau souscripteur reçoit obligatoirement un exemplaire de ce document avant d'acheter des parts. La Loi établit que, pour être autorisée à faire publiquement appel à l'épargne, c'est à dire à rechercher des Associés, chaque SCPI doit recevoir le visa de la COB sur sa Note d'Information. La Note d'Information d'une SCPI est actualisée et visée par la COB à chaque augmentation du prix de la part ou à l'occasion de changements importants.

OBJET SOCIAL DES SCPIEtendu par la loi du 4 janvier 1993, l'objet social des SCPI reste circonscrit aux dispositions de l'article L. 214-50 du Code monétaire et financier du fait qu'elles sont avant tout des sociétés civiles. Elles ont pour mission «l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif», ce qui sous-entend la possibilité de faire des travaux ou de céder et acquérir des éléments de patrimoine immobilier.

OPCIOrganisme de Placement Collectif en Immobilier

OPCI RFAOPCI à Règles de Fonctionnement Allégées

PATRIMOINELe patrimoine est l'ensemble des acquisitions immobilières de la SCPI. Selon l'objectif de la SCPI, le patrimoine est constitué dans le but de donner à ses associés des revenus, des plus-values ou des avantages fiscaux.

RENDEMENTLe calcul est le suivant :
Rendement = Montant annuel distribué par part/prix d'acquisition de la part

SOCIÉTÉ DE GESTIONLa société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l'agrément de l'AMF pour exercer son activité.

SPPICAVSociété de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable. C'est sous cette forme de Société (sur le modèle des SICAV) que devrait se créer l'OPCI bénéficiant de la fiscalité des valeurs mobilières. En l'état actuel des projets de textes, le régime fiscal de la SPPICAV ressemblerait au régime des SIIC ou Sociétés Foncières Cotées.

STATUTSChaque SCPI fonctionne en vertu d'un ensemble de règles que ses fondateurs ont établies dans les formes prévues par la Loi. Ces règles sont les statuts de la SCPI. Tous les Associés en reçoivent une copie avant l'achat de parts. Les statuts sont complétés par la Note d'Information.

TAUX D'OCCUPATIONLe taux d'occupation indique le taux de remplissage de la SCPI.
Il peut être calculé :
- soit en fonction des loyers : le taux d'occupation financier mesure le rapport entre les loyers effectivement facturés et le total des loyers facturables au cours de la période.
- soit en fonction des surfaces : le taux d'occupation physique représente le rapport entre les surfaces louées par rapport à la superficie totale du patrimoine.

TRANSLUCIDITÉ FISCALEUne SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. A charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la translucidité fiscale.

VALEUR DU PATRIMOINEL'AMF impose trois approches comptables de détermination de la valeur du patrimoine de chaque SCPI :

- la valeur vénale d'un immeuble est déterminée par un expert indépendant agréé par l'AMF. Elle est définie comme «le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où il trouve cet immeuble» (arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI modifié). La valeur vénale de l'immeuble résulte de l'expertise annuelle conduite par un expert indépendant. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise au maximum tous les cinq ans, assortie d'une actualisation annuelle.

- la valeur de réalisation d'une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale de son patrimoine immobilier et de la valeur nette des autres actifs de la société (Code monétaire et financier,
article L. 214-78, alinéa 5).

- la valeur de reconstitution de la SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine (même article).

Ces valeurs sont publiées par la société de gestion dans son rapport annuel et approuvées par l'assemblée générale annuelle des associés.